地積規模の大きな宅地とは、一定以上の広さがあり、相続税や贈与税を計算する際に、土地の規模による価格への影響を考慮して評価できる宅地です。
以前は「広大地の評価」という制度がありましたが、2017年12月31日をもって廃止されました。2018年1月1日以後に相続、遺贈または贈与によって取得した宅地については、「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されています。
対象となる土地の広さ
地積規模の大きな宅地に該当する面積の基準は、土地が所在する地域によって異なります。
三大都市圏に所在する宅地
500平方メートル以上
三大都市圏以外に所在する宅地
1,000平方メートル以上
三大都市圏には、東京・大阪・名古屋とその周辺地域のうち、法令で定められた区域が含まれます。
単に面積が基準を超えているだけで、必ずこの評価方法を利用できるわけではありません。
評価の対象にならない宅地
一定以上の面積があっても、次のような宅地は、原則として地積規模の大きな宅地には該当しません。
・一定の市街化調整区域に所在する宅地
・工業専用地域に所在する宅地
・指定容積率が400％以上の地域に所在する宅地
・東京都の特別区では、指定容積率が300％以上の地域に所在する宅地
・大規模工場用地に該当する宅地
また、路線価地域にある宅地の場合は、原則として普通住宅地区または普通商業・併用住宅地区に所在している必要があります。
土地の評価額が下がる可能性がある
面積の大きな宅地は、一般的な住宅地と比べて購入できる人が限られ、分割して販売する際に道路などの整備が必要になることがあります。地積規模の大きな宅地の評価では、このような土地の規模による価格への影響を「規模格差補正率」によって反映します。
路線価地域にある土地は、路線価に奥行価格補正率、不整形地補正率などの各種補正率と規模格差補正率を乗じて評価します。
そのため、通常の路線価方式で評価した場合よりも、相続税評価額が低くなる可能性があります。
旧制度の広大地との違い
旧制度の広大地では、土地を開発した場合に道路などの公共公益的施設用地が必要になるかどうかなどを判断する必要がありました。
現在の地積規模の大きな宅地の評価では、土地の面積、所在地域、用途地域、容積率など、比較的明確な要件によって適用の可否を判断します。
ただし、土地が複数の用途地域にまたがっている場合や、容積率が異なる区域にまたがっている場合などは、個別の判定が必要です。
